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“稳定住房消费” 不是涨价的依据

 来源:江门日报  发表时间:2014-11-06 07:01  点击:

  继松绑限购和限贷之后,国务院10月29日召开常务会议,又明确将“住房消费”列为重点推进的六大消费领域之一,并提出要“稳定住房消费”。一时间,“稳定住房消费”成为江门各大楼盘营销人员口头上的热词,成为销售人员鼓吹房价上涨的说辞。

  笔者认为,面对目前库存高企的全国楼市特别是江门楼市,“稳定住房消费”并非救市之策,更不是房价上涨的推手,而是让楼市更平稳健康发展的基本政策。稳定住房消费绝非托市,指望楼市再回到投机盛行、炒作疯狂、价格快速上涨的轨道上,只能说是痴人说梦。

  细心研读政策的人不难发现,“稳定住房消费”的关键词有两个:一个是“稳定”,也就是说高层既不希望房价再次“起飞”,也不希望房价“骤降”,而是希望住房市场“企稳”,有防止出现经济系统性风险之意;另一个是“消费”,也就是说希望通过释放自住型和改善型住房需求来拉动内需,对过去几年被“误伤”的合理住房需求进行适当纠偏,投资性需求应该不在此次“稳定”之列。

  从本届政策的执政风格来看,中央虽然提出稳定住房消费,但后续政策绝不会像“4万亿”那样立竿见影。笔者相信,我国政府在经济下行期,将通过“微刺激”政策来为经济增速托底,这也许就是“稳定住房消费”提法背后的实质。“稳楼市”是“微刺激”组合拳中的最重要一环。目前,全国各地包括江门,房地产投资出现增速下滑甚至负增长的现象,这对GDP增长是拖累。如果再考虑到房地产行业对建材、装修、家电、家具等相关行业的影响,则可以推断出,想要救中国经济,“楼市”不得不救。从目前的“微刺激”政策来看,“稳楼市”对经济的托底作用见效最快。最新数据显示,在9月底的限贷松绑后,沉寂已久的楼市在10月份已经出现了明显的回暖趋势,据不完全统计,江门成交量创出了年内新高。

  笔者认为,在经历了多次打压之后,房地产终于迎来了从政策层面“抑制投资需求”到“稳定住房消费”的关键转折。从前几次楼市调控中“一调就死”、“一松就涨”的教训来看,政府稳定房价将更加注重借助市场的力量,通过供地等方式调节市场供应,而不是简单粗暴地搞限购,因此,可以乐观预期的是,第四季度居民购房将面临更加宽松的政策环境,而房地产企业也将加速房地产开发投资,楼市将转入“价稳量增”的良性发展轨道。

  有人认为,此次中央提出稳定住房消费会,与2009年第一次“救市”时提出的效果相当,将再次导致楼市逆势上扬。一时之间,“楼市再传重大利好”、“中央隐晦救市”、“时隔5年再提稳定住房消费,政策托底意图明显”……类似的声音甚嚣尘上,网上甚至流传已有开发商表示正在酝酿涨价。不得不说,开发商与投机客的心眼都用到钻营上去了。事实上,自本届政府就职以来,稳增长、调结构、促改革、惠民生的施政理念始终就是一个有机的整体。

  笔者认为房价逆势猛涨的可能性不大。与2009年提出“稳定住房消费”时相比,当前的宏观环境有所不同,突出表现在四个方面:一是因为目前楼市的供求关系已经发生了改变。2009年时是需求大于供给,而现在二三线城市的去化周期普遍在10个月以上,江门的在13个月以上;二是因为市场对于中国经济未来一两年的宏观走势,负向预期仍大于正向预期,消费者观望心态仍浓;三是通过这些年的保障房建设提速,以及中国劳动力人口数量拐点的来临,住房市场的真实有效需求增速已经放缓;四是中国目前的货币政策仍会坚持谨慎从紧的原则,在流动性得到有效控制的情形下,投资性购房者还不会轻易入市。

  总的来说,住房消费作为中国消费领域的重要组成部分,既事关经济发展,又关乎百姓利益,告别暴涨暴跌,回归平稳健康,以加大保障房建设为依托,因城因地分类进行调控,抑制投机投资性需求,政府调控的思路与决心并未改变。(若愚)

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  稳定楼市三部曲  

  地方取消限购、央行取消限贷、国务院确定住房消费为消费扩大和升级的重点领域,至此,稳定楼市已经由上至下构成了合力。在稳定楼市三部曲之后,预计还会有相关细化政策出台,萎靡了近一年的楼市正在迎来一片艳阳天。  

  第一部曲:取消限购

  楼市限购政策于2010年在北京开始推行,随后于2011年推广至全国大多数主要城市。这一政策有效抑制了住宅市场的投机行为,但其作用从发轫之初就被看作是中国楼市走上健康发展道路之前的临时之举。在中国经济进入新常态之后,只有取消了限购政策的楼市才能更好地融入经济新常态。

  内蒙古自治区首府呼和浩特市成为了首个明文规定取消楼市限购的城市,之后各地纷纷取消限购政策。

  现在,除了北上广深一线城市仍执行限购政策外,其他省市均取消了限购,并且推出了包括信贷优惠或变相优惠的措施来刺激当地楼市。但从取消限购政策的城市来看,对当地楼市并没有起到刺激作用。于是,各地、各界将拯救楼市的希望寄托在信贷政策的调整上。  

  第二部曲:取消限贷

  9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知的核心包括两点:一是解除限贷,二是扩充按揭贷款资金来源,且专款专用。市场听闻这一消息,顿时欢欣鼓舞,认为央行终于出手拯救楼市了。

  限购、限贷政策的取消,说明楼市融入中国经济新常态的步伐已势不可挡。当前的楼市正处于一个特殊时期:房地产行业增速从“黄金时代”进入“白银时代”;房地产公司处于结构调整的阵痛期;房地产调控的长效机制正处于制定推行过程中。

  取消限购、取消限贷让游走在“崩溃”边缘的楼市重新焕发了生机,各地楼市开始变得热闹起来:据当地媒体报道,武汉外地户籍的购房者从9月份的三成猛增到10月份的五成以上;10月17日天津市取消限购后的首周(即10月20日至10月26日),滨海新区新建商品住宅共成交366套,与前一周相比增加1.95%,成交均价为9872元/平方米,环比上涨4.72%。其他城市的楼市均有类似积极表现。  

  第三部曲:国务院常务会议明确提出要稳定住房消费

  10月29日召开的国务院常务会议提出,稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。各界认为国务院常务会议把住房列入重点推进的六大领域消费,对于楼市的回暖有重大意义。

  专家预计,稳定住房消费的具体措施不久后就会出台,新的公积金管理细则也将随后面世。

  (来源:《证券日报》)

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